Warning: Illegal string offset 'Fade' in /www/htdocs/w014012d/pflegeimmobilien-kapitalanlage.net/wp-content/plugins/thegem-elements/inc/shortcodes/shortcodes.php on line 7616
Info - Pflegeimmobilien Kapitalanlage

Infos zur Pflegeimmobilie

Die Realisierung eines Pflegeobjektes setzt eine fundierte Planung des Bauträgers zusammen mit dem zukünftigen Betreiber voraus. Zunächst werden durch Fachleute Bedarfs- und Wirtschaftsanalysen erstellt, um herauszufinden, wo genau eine Pflegeeinrichtung sinnvoll ist und benötigt wird. Wichtige Kriterien für die Wahl des Standortes sind dabei die Infrastruktur, die verkehrstechnische Anbindung und die Demografie des Umfeldes.

Ist ein guter Standort gefunden, werden die Pläne erstellt und eingereicht und nach Erteilung der Baugenehmigung das Pflegeobjekt nach dem Wohnungseigentumsgesetz in mehrere Wohneinheiten oder Pflegeapartments aufgeteilt. Diese können dann von Kaufinteressenten über einen normalen Immobilienkaufvertrag erworben werden. Der Betreiber, der das gesamte Pflegeobjekt nach einem Generalmietvertrag mit der WEG für mindestens 20 Jahre mietet und bewirtschaftet, kümmert sich zusammen mit einer Verwaltungsgesellschaft um die üblichen Aufgaben wie Vermietung, Wartungsarbeiten, Reparaturen, Nebenkostenabrechnungen und Vermietung der Pflegeimmobilie.

Mietrenditen einer Pflegeimmobilie von 4 % bis zu 6 % stellen in Zeiten der Niedrigzinsphasen eine krisensichere und renditestarke Geldanlage dar. Zusätzlich ist die Pflegeimmobilie weitestgehend unabhängig von der wirtschaftlichen Konjunktur. Der Kapitalmarkt bietet solche Renditen nur im Hochrisikobereich, der mit der Gefahr des Totalverlustes einher geht. Selbst eine herkömmliche Immobilie, die vermietet wird, birgt unvorhersehbare Gefahren in sich. Wird die Miete nicht entrichtet und gibt es auch keinen Dritten, der diese übernimmt, kann es Jahre dauern, bis der Vermieter wieder frei über sein Eigentum verfügen kann. Schuld daran sind langwierige Räumungsklagen und anschließende Zwangsräumungen. Nicht selten hat die Immobilie hinterher einen so hohen Renovierungsbedarf, dass mehrjährige Mieteinnahmen hierfür nicht zur Deckung ausreichen.

Ein weiterer Vorteil wie der überdurchschnittliche Wertzuwachs durch starke Nachfrage nach Pflegeimmobilien, die durch die demografische Entwicklung leicht vorhersehbar sind, liegt auf der Hand. Der Erwerb einer Pflegeimmobilie nach dem WEG mit Grundbucheintrag lässt dem Käufer alle Möglichkeiten für die Zukunft offen: er kann die Immobilie jederzeit beleihen, veräußern, vererben oder gar verschenken. Sollte der Erwerber später selbst einmal einen Pflegeplatz benötigen, so steht ihm in den meisten Fällen durch das sogenannte Vorbelegungsrecht für alle vom Betreiber unterhaltenen Pflegeeinrichtungen ein Pflegeplatz zu. Dadurch entfallen für ihn auch die langen Wartezeiten, um einen Platz in einem Pflegeobjekt zu erhalten.

Bei einer Geldwertanlage handelt es sich ganz einfach um Schulden. Mit dem vertraglich investierten Geld erhalten Sie von der Bank oder Versicherung einen Schuldschein mit dem Wert des jeweiligen Tauschobjekts. Tagesgeldkonten, Festgeldkonten, Sparbücher, Bausparverträge, Rentenversicherungen, Lebensversicherungen, Aktien, Fondsbeteiligungen usw. sind als solche Geldwertanlagen eínzustufen.

Nun weiß jeder aus den vergangenen Jahrzehnten heraus, dass all diese Anlagemöglichkeiten nicht sicher sind. Denn kein Unternehmen garantiert Ihnen, dass der Wert, der auf dem Papier aufgedruckt wurde, zum Zeitpunkt der Fälligkeit immer noch den selben wie zum Zeitpunkt der Geldanlage hat. Geldwertanlagen sind immer von der Konjunktur abhängig und können durch Misswirtschaft und Fehlentscheidungen schnell in Schieflage geraten; der Totalverlust ist auch nicht ausgeschlossen.

Im Gegensatz dazu unterliegen Sachwerte wie eine Immobilie nicht oder ganz gering der Inflation. Und im Unterschied zu den Geldwerten kann man sich bei den Sachwerten auf eine Rendite in Form von Mieteinnahmen und Wertsteigerung verlassen.

Aktuell sind weit über 20 % der bundesdeutschen Bevölkerung über 65 Jahre und älter, und diese Zahlen steigen stetig. Durch die steigende Lebenserwartung ergibt sich ein erhöhter Mehrbedarf an Pflegeeinrichtungen. Dieser soll nach Schätzungen bis zum Jahr 2030 bei etwa 340.000 Pflegeplätzen liegen. Das bedeutet, dass annähernd 300 Pflegeobjekte jährlich erstellt werden müssten, um den künftigen Bedarf einigermaßen decken zu können. Da aber die Städte und Kommunen nicht in der Lage sind, diese Investitionssummen alleine zu erbringen, übernehmen Investoren diese Aufgabe und erstellen bundesweit Pflegeimmobilien dort, wo Bedarf besteht und sie wirtschaftlich rentabel betrieben werden können.

Prognostizierter Bevölkerunganteil ab 65 und ab 85 Jahren in Deutschland in den Jahren 2030 und 2060 in Prozent
  • ab 65 Jahren
  • ab 85 Jahren
Pflegebedarf in Deutschland zu Hause und in Heimen, betreute Personen in Hunderttausend
  • Pflege in Heimen
  • Pflege zu Hause
Musterkalkulation zur Finanzierung / Erwerb einer Pflegeimmobilie
Gesamtfläche: 51,29 m²
Kaufpreis 171.616,34 €
pro m² 3.346,00 €
Ausgaben (Kaufphase)
Erwerbspreis  171.616,34 €
Grunderwerbssteuer  5,00 %  8.580,82 €
Notar- und Gerichtskosten  2,50 %  4.290,41 €
Gesamtaufwand  184.487,57 €
Benötigtes Eigenkapital  – 6,99 % -12.887,57 €
Darlehen  171.600,00 €
Einnahmen (Vermietungsphase)
Mieteinnahmen pro m²  12,55 €
Anfängliche Mieteinnahmen pro Monat  643,62 €
Anfängliche Mieteinnahmen pro Jahr 7.723,48 €
Darlehenskonditionen
Laufzeit 30 Jahre Zinsen p.a. 2,49 % Tilgung p.a. 2,25 %
Ein- Ausgabenrechnung
Anfängliche Mieteinnahmen pro Jahr
7.723,48 €
Zinsen im ersten Jahr – 4.272,84 €
Verwaltungskosten (inkl. Monitoring) – 360,00 €
Kostenüberschuss vor Tilgung 3.090,64 €
Eigenkapitalrendite
Kostenüberschuss vor Tilgung 3.090,64 €
Benötigtes Eigenkapital 12.887,57 €
* 23,98 % * (anfängliche Eigenkapitalrendite)
Wirtschaftlichkeitsberechnung
Anfängliche Mieteinnahmen pro Jahr 7.723,48 €
Zinsen im ersten Jahr – 4.272,84 €
Tilgung im ersten Jahr – 3.852,79 € – 8.125,63 €
Verwaltungskosten (inkl. Monitoring) – 360,00 €
Rücklagen im 1. Jahr – 102,00 €
Eigenaufwand im 1. Jahr vor Steuern – 864,15 €
Monatlicher Eigenaufwand im 1. Jahr vor Steuern – 72,01 €

 

dieses unverbindliche Rechnungsbeispiel ersetzt keine individuelle Beratung

  • GrESt in %
Pflegeobjekte sind farblich nach Bundesländer geordnet. Für weitere Informationen klicken Sie bitte auf den jeweiligen Marker.