Risiko der Insolvenz

Das größte Risiko beim Kauf einer Pflegeimmobilie besteht, wenn der Betreiber insolvent wird und sich zunächst kein neuer Betreiber findet, um die Pflegeeinrichtung zu übernehmen. Das kann zum Beispiel passieren, wenn ein Betreiber zu hohe Renditen versprochen und die Immobilie heruntergewirtschaftet hat. Meist geht dies mit einer geringen Auslastung einher, aufgrund einer zu hohen Konkurrenz im Ort oder der regionalen Demografie.

Fallbeispiel:
Es gibt bisher nur einen einzigen Fall, in dem die Investoren von Pflegeeinrichtungen ihr Geld verloren haben. Das war im Jahr 2009, als der Volkssolidarität Sozial-Immobilienfond Mecklenburg-Vorpommern insolvent wurde. In der DDR betrieb die Volkssolidarität als karitative Massenorganisation Kindertagesstätten, Pflegeheime und andere Einrichtungen. In diesen Fond konnten Investoren ab Ende der 1990er Jahre investieren. Allerdings geriet dieser Fond in Schieflage. Gründe hierfür waren der schlechte Zustand des Immobilienbestandes, die demografische Entwicklung in Ostdeutschland sowie die zunehmende private Konkurrenz in der Pflegeimmobilienbranche. Wie das Fallbeispiel zeigt, ist es sehr wichtig, jedes einzelne Objekt sowie den Hintergrund des Fonds gründlich zu prüfen.

Im Normalfall jedoch findet sich zum Beispiel bei Insolvenz eines Pflegeheimbetreibers immer ein Nachfolger, sodass der Investor meist nur eine etwas niedrigere Rendite oder einen kurzfristigen Mietausfall riskiert – wenn überhaupt – .

Risiko der erschwerten Wirtschaftlichkeit

Ein anderes mögliches Risiko einer Pflegeimmobilie ist zum Beispiel, wenn alternative Pflegeformen bevorzugt werden oder die vollkommene Ambulantisierung der Pflege vorgenommen wird. Dadurch wird die Wirtschaftlichkeit der stationären Pflege sehr stark erschwert.

Dennoch stabil wachsender Wirtschaftszweig

Bei allen Herausforderungen und trotz dieser Risiken wird die Pflege in Deutschland in den nächsten 20 bis 30 Jahren ein stabil wachsender Wirtschaftszweig sein. Denn die Finanzierung des Pflegesystems wird durch den Pflegevorsorgefond zusätzlich abgesichert. Außerdem setzen die Pflegestärkungsgesetze I bis III weiterhin auf die stationäre Pflege.

Aufgrund der aktuell niedrigen Zinsen scheint die Finanzierung einer Pflegeimmobilie zur Zeit eine sichere Rendite zu sein. Allerdings ist die Investition in eine Pflegeimmobilie eine mittel- bis langfristige Investition, sodass eine Finanzierung über Kredite genauestens durchdacht sein will. Denn sollte ein Erwerber die Pflegeimmobilie schnell wieder verkaufen, da er in einen finanziellen Engpass geraten ist, würden trotz der guten Rendite Verluste entstehen. Ist die Pflegeimmobilie als Teil der Altersvorsorge geplant und eine langfristige Finanzierung vorgesehen, so ist es ratsam, einen erfolgreichen Betreiber und ein besonderes sicheres Objekt zu wählen.

Lohnenswert ist eine Investition in einen Pflegeimmobilienfond allerdings immer, wenn nur wenig Kapital zur Verfügung steht, das angelegt werden soll. Schon ab 10.000 Euro können Anleger in die Objekte investieren.

Für die Sicherheit einer Pflegeimmobilie gibt es zwei wesentliche Faktoren.

Faktor 1 – die Lage:

Der erste Faktor ist die Lage der Immobilie. Hierbei sind auch Unterfaktoren wichtig, wie beispielsweise die regionale Konkurrenz in der stationären Pflege, die Immobilienpreise in den letzten Jahren in der Region sowie die regionale demografische Entwicklung. Ebenso gehören Zukunftsprognosen dazu, wie sich die Zahl der Pflegebedürftigen in den nächsten 20 Jahren an diesem Standort entwickelt. Weiterhin sind alternative Pflegeangebote und bereits erfolgreiche Pflegeheime zu betrachten, die eventuell in den nächsten Jahren expandieren möchten.

Faktor 2- der Betreiber:

Als zweiter Faktor gilt der Betreiber des Objektes. Hierbei ist immer auf das Konzept des Betreibers und auf seine wirtschaftlichen Zahlen zu achten. Wichtig ist zu untersuchen, wie lange der Betreiber schon am Markt ist, ob er noch weitere Pflegeheime betreibt und wie hoch die Auslastung und Wirtschaftlichkeit seiner gesamten betriebenen Objekte sind. Ebenso wichtig ist es, zu hinterfragen, ob es schon Berichte über Missstände in seinen betriebenen Objekten gab und ob es eine lokale Vernetzung mit „Betreutem Wohnen“ oder mit Pflegediensten gibt, die für eine langfristige und gute Auslastung sorgen. Nicht zu vergessen sind die Fragen über eine ausreichende Reinvestition, damit die Pflegeimmobilie dauerhaft geschützt ist.

Ja, das ist möglich. Da der Käufer einer Pflegeimmobilie wie beim Kauf einer Wohnimmobilie ins Grundbuch eingetragen wird, verfügt er über alle Rechte. Das bedeutet, der Eigentümer kann zum Beispiel sein Pflegeappartement zu jeder Zeit verkaufen, verschenken oder vererben. Lohnenswert ist der Verkauf einer Pflegeimmobilie besonders dann, wenn sich ihre Anschaffungskosten amortisiert haben und ihr Wert mittlerweile gestiegen ist.

Ja, diese unterscheiden sich.

Pflegeimmobilien:

Für Pflegeimmobilien gibt es vom Bauträger professionelle Verträge, in denen wichtige Regelungen zur Instandhaltung des Objektes oder die Mietindexierung wegen Inflationsausgleich einfließen.

Eigentumswohnungen:

Bei Eigentumswohnungen werden meist vorgegebene, geprüfte Musterverträge verwendet. Es ist jedoch ratsam, dabei zusätzlichen juristischen Rat zu nutzen.

Eigentumswohnung:

Trotz der hohen Anschaffungskosten ist bei einer Eigentumswohnung die Miete oft niedrig gehalten. Im Höchstfall liegt die Rendite zwischen 3 und 4,5 %.

Pflegeimmobilie:

Eine Pflegeimmobilie, wie zum Beispiel ein Pflegeappartement, bietet mit seinen Mieteinnahmen klare Vorteile. Denn hier gibt es hohe Mieten mit einer Rendite von ungefähr 5,25 %.

Ja, das ist er. Denn der Kaufpreis errechnet sich aus der qualitativ hochwertigen Bauweise zuzüglich der Einrichtung, die ebenso sehr hochwertig ist. Denn hierin fließen unter anderem spezielle Ausstattungen wie zum Beispiel altersgerechte Bäder und andere besonderer Sicherheitstechniken mit ein.

Im Vergleich ist der Quadratmeterpreis bei einer Eigentumswohnung ebenso hoch angesetzt. Allerdings werden hierbei die Kosten für Einrichtung und Ausstattung nicht mit berücksichtigt.

Ein wichtiger Faktor für den Kaufpreis ist die Vertragsdauer. Bei Pflegeimmobilien wird mit dem Betreiber ein Pachtvertrag für 20 Jahre abgeschlossen. Dieser muss auch bei Leerstand durch den normalerweise bankgeprüften und bonitätsstarken Betreiber gewährleistet sein. Bei einer Eigentumswohnung hingegen gibt es für einen Leerstand des Objektes keine Mieteinnahmen und die Vertragslaufzeiten sind unter Umständen sehr kurz. Außerdem ist es hierbei immer notwendig, den Mieter gut auszuwählen und seine Bonität zu prüfen.

Das geschieht aus finanziellen Gründen. Denn die Endfinanzierung der Betreibergesellschaft wird von der Bank, die die Finanzierung gewährt, als gewerbliche Finanzierung eingestuft. Dabei wird von den Banken ein sehr hoher Eigenkapitalsatz verlangt, und zwar in Höhe von mindestens 35 %. Dazu kommen noch die Erwerbsnebenkosten mit ca. 10 %. Denn diese sind in diesem Fall ebenfalls vom Betreiber zu tragen. Die Banken bewerten außerdem den darüber hinaus zu finanzierenden Betrag als Risikokapital, das sie aktuell mit einem relativ hohen Darlehenszinssatz von 7 bis 8 % anbieten. Dafür verlangen sie in der Regel hohe Darlehenszinsen. Diese liegen weit über den allgemeinen Konditionen einer Immobilienfinanzierung.

Somit konzentrieren sich die Betreibergesellschaften lieber auf ihre Kernkompetenz, anstatt auf einen Ausbau des Anlagevermögens. Denn die Eigenkapitalbindung von ca. 4 bis 5 Millionen Euro wäre einfach zu hoch. Das Mietmodell ist für eine Betreibergesellschaft die wirtschaftlich günstigere Lösung.

Bei zahlungsunfähigem Betreiber:

Sollte es vorkommen, dass es während der Laufzeit zu einer Insolvenz des Betreibers kommt, erhalten die Eigentümer dennoch eine Mietzahlung. Denn in diesem speziellen Fall gibt die Hausverwaltung die Mieteinnahmen nicht mehr an die bisherige Betreibergesellschaft weiter, sondern an einen Zwischenbetreiber, der die Pflegeimmobilie weiter betreibt, bis sich ein neuer Betreiber gefunden hat. Damit werden die Mietströme sichergestellt.

Zahlungsunfähige Bewohner:

Sollten Bewohner nicht mehr in der Lage sein, die Miete zu zahlen, treten die Sozialversicherungsträger finanziell an seine Stelle und zahlen die Miete an den Betreiber. Dabei wird von den staatlichen Trägern die Zahlung an den Betreiber über einen sogenannten Versorgungsvertrag nach § 72 Sozialgesetzbuch XI garantiert. Damit ist die Mietzahlung auch sichergestellt, falls ein zu pflegender Bewohner nicht oder nicht mehr über ausreichend finanzielle Mittel verfügt.

Im Rahmen ihres Versorgungsauftrages sind die Betreiber im Fall der privaten Insolvenz einer zu pflegenden Person verpflichtet, dass sie diese Person weiterhin pflegerisch versorgen. Dafür sind die Pflegekassen wiederum verpflichtet, diese Pflegeleistung zu vergüten. Dadurch sind die Betreiber in der sicheren Lage, Mietverträge mit einer Laufzeit von 20 Jahren zu schließen. Diese Sicherheit wird auf den Kapitalanleger übertragen.

Pflegeimmobilie:

In einer Pflegeimmobilie wie beispielsweise ein Pflegeappartement dürfen nur Bewohner mit Pflegestufe 1 einziehen. Die Pflegestufe wird nach Maßgabe der Krankenversicherung zugewiesen.

Betreutes Wohnen:

„Betreutes Wohnen“ funktioniert ganz anders. Denn bei einer betreuten Wohnung handelt es sich um eine herkömmliche Wohneinheit, die in der Regel mit mindestens 2 Zimmern ausgestattet ist. Hier können Bewohner ohne Pflegestufe einziehen. Betreute Wohnungen sind laut Sozialgesetzbuch XI nicht förderfähig. Das bedeutet, dass bei Leerstand kein Sozialversicherungsträger eintritt und auch andere klassische Risiken wie beispielsweise Neuvermietung oder Ausbleiben der Mietzahlung beim Eigentümer verbleiben. Im Unterschied zur Pflegeimmobilie verbleibt beim „Betreuten Wohnen“ die Pflicht zur Instandhaltung ebenso beim Eigentümer der Immobilie. Manchmal bieten aber auch Betreiber von Objekten im Bereich „Betreutes Wohnen“ längerfristige Mietverträge an, um eine Mieteinnahmesicherheit zu gewährleisten.

Nein, das muss er nicht. Denn durch den mit der Betreibergesellschaft abgeschlossenen Pachtvertrag wird gewährleistet, dass auch bei Leerstand eines Pflegeappartements für einen gewissen Zeitraum Mieteinnahmen gezahlt werden. Der Pachtvertrag des Betreibers wird meist mit einer Laufzeit zwischen 20 und 25 Jahren abgeschlossen. Oft gibt es auch eine zusätzliche Verlängerungsoption. Das bedeutet langjährige Sicherheit.

Außerdem besteht zwischen Erwerber der Pflegeimmobilie und den Bewohnern kein Vertragsverhältnis, sondern nur zwischen dem Betreiber und dem Erwerber. Somit fallen auch kaum Verwaltungskosten an wie bei einer herkömmlichen Immobilie an.

Pflegeimmobilie:

Klassische Risiken wie Mietminderung und Mietausfall gibt es beim Kauf einer Pflegeimmobilie wie beispielsweise eines Pflegeappartements keine. Auch Instandhaltungskosten entfallen, wenn ein Pflegeappartement erworben wird. Zudem haben Investoren von Pflegeimmobilien keinen Arbeitsaufwand für Nebenkostenabrechnungen, Mietersuche, Kontakt mit dem Mieter und andere aufwändige Unternehmungen, da der Betreiber hierfür verantwortlich ist.

Eigentumswohnung:

Hier gibt es zahlreiche potentielle Risiken, begonnen bei Rechtsstreitigkeiten mit den Mietern bis hin zu zahlungsunfähigen Mietern oder eventuellen Zwangsräumungsmaßnahmen bei sogenannten Mietnomaden. Außerdem müssen Instandhaltungskosten und Kosten für die Mietersuche selbst getragen werden. Ebenso zeit- und kostenintensiv, wenn auch kein Risiko, sind Mieterkontakt und die Abrechnungen für die laufenden Nebenkosten.

Für die laufenden Betriebskosten ist die Betreibergesellschaft der Pflegeimmobilie verantwortlich. Und zwar ohne jegliche Einschränkungen. Ebenso haben die Betreiber die Kosten für die Instandhaltung der Innenräume und des gesamten Inventars zu tragen. Der Eigentümer jedoch nur für Dach und Fach.

Eigentlich nicht. Denn der Wert einer Pflegeimmobilie bleibt aufgrund der Marktlage und bedingt durch die Auswahl des Standorts in der Regel zumindest konstant. Zusätzlich können auf der Basis automatischer Mietsteigerungen beim Verkauf hohe Renditen erzielt werden. Damit ist eine Pflegeimmobilie eine sichere Kapitalanlage.

Hingegen richtet sich bei einer Eigentumswohnung der Wiederverkaufswert nach gesamtwirtschaftlichen Aspekten und der aktuellen Marktlage vor Ort. Demnach ist hier der Verkaufspreis von der Nachfrage in der Region oder am Standort abhängig.

Ja, die Kosten der Anschaffung einer Pflegeimmobilie sind absetzbar, und zwar linear mit jährlich 2 %. Ebenso können die Kosten für die Gemeinschaftsanlagen abzüglich der Anschaffungskosten für den Grund und Boden in dieser Höhe und Art abgeschrieben werden.

Ist der Käufer der Pflegeimmobilie Vermieter, unterliegt er als natürliche Person der Einkommenssteuer in Deutschland. Denn beim Vermieten erzielt er Mieteinnahmen. Diese werden der entsprechenden Einkunftsart „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ zugerechnet. Hingegen werden Guthabenzinsen aus der verzinslichen Anlage von Instandhaltungsrücklagen als Einkünfte aus Kapitalvermögen angesehen.

Sowohl Pflegeimmobilie als auch Eigentumswohnung können über 50 Jahre mit 2 % abgeschrieben werden. Unterschiede gibt es jedoch bei dem nicht abschreibefähigen Grundstücksanteil. Bei der Eigentumswohnung liegt der Anteil zwischen 20 und 30 %. Bei der Pflegeimmobilie bei 3,7 %. Allerdings können für die Pflegeimmobilie zusätzliche Sonderabschreibungsformen für das Inventar genutzt werden. Und zwar über 10 Jahre zu je 10 % jährlich im Normalfall. Für Eigentumswohnungen gilt diese Abschreibung nicht.

Pflegeimmobilie:

Die vielfältigen Vorteile einer Immobilie im Pflegebereich sind schon bei der Objektauswahl erkennbar. Denn zum Beispiel müssen alle Pflegeappartements die gleichen erforderlichen Eigenschaften besitzen, da sie den gleichen Auflagen unterliegen. Das bedeutet auch, dass selbst der Standort einer klassischen Standortanalyse unterzogen wurde. Das geschieht immer auf der Basis einer wichtigen Bedarfsprüfung. Ebenso wird eine Kosten-Nutzen-Analyse vorgenommen. Damit besteht kein Risiko und es ist unwichtig, um welches Pflegeappartement es sich handelt.

Eigentumswohnung:

Hier beginnen Probleme bereits beim mühsamen Suchen nach einem passenden Investitionsobjekt. Die Ermittlung des möglichen Mietpreises auf Basis der Region, der Infrastruktur, des Mietspiegels und des Standortes sowie der Grundriss müssen beachtet werden. Ebenso können sich Probleme aufgrund möglicher anstehender Renovierungen ergeben. Unter anderem ist auch auf das Alter des Hauses und auf eventuelle zusätzliche Kosten durch gesetzliche Auflagen zu achten.

Ja, das ist möglich. Wie bei jeder anderen Immobilie auch, beinhaltet der Kauf einer Pflegeimmobilie einen Eintrag ins Grundbuch. Deshalb kann diese Immobilie jederzeit verschenkt, verkauft oder vererbt werden.

Eine Pflegeimmobilie bietet dem Betreiber eine attraktive Einnahmequelle. Denn aufgrund der Bevölkerungsentwicklung gibt es eine hohe und stetig steigende Nachfrage für Pflegeheimplätze. Einmal im Jahr teilt der Betreiber während einer ordentlichen Eigentümerveranstaltung den Eigentümern die wichtigsten Informationen mit. Zum Laufzeitende eines Pachtvertrages entscheidet dann die Eigentümergesellschaft über die etwaige Fortsetzung des Pachtvertrages oder, ob ein neuer Betreiber infrage kommen soll.

Wenn ein Pachtvertrag abläuft, bedeutet das jedoch nicht, dass das zugehörige Objekt nicht mehr so wie bisher genutzt werden kann. Es kann ein neuer Pachtvertrag sowohl mit einem neuen als auch mit dem bisherigen Betreiber geschlossen werden. Die pflegebedürftigen Bewohner müssen nicht ausziehen, da die Betreuung in jedem Fall fortgeführt werden muss.

Allerdings kann es manchmal Probleme bereiten, wenn der bisherige Betreiber beim Ablauf des Pachtvertrages die Pflegeimmobilie nur schlecht belegt hat. Dann wird es sehr schwierig einen neuen Betreiber zu finden. Außerdem darf der Betreiber keinen Bewerber ablehnen, da er sicherlich nicht auf Umsatz verzichten möchte. Deshalb ist es mehr als wahrscheinlich, dass ein weiterer Pachtvertrag nach einem bestehenden Pachtvertrag anschließt.

Ja, ein Pflegeheimbetreiber kann durchaus insolvent werden. Das ist allerdings keine erfreuliche Situation. Aber da der Betreiber nicht der Endmieter ist, wird das Heim nicht plötzlich unbewohnt durch die Insolvenz des Heimbetreibers. Die Endmieter können weiterhin wohnen bleiben.

Da die Miete auf jeden Fall von den Endmietern getragen wird, entsteht in der Regel kein Mietverlust. Denn die Hausverwaltung sorgt dafür, dass der insolvente Heimbetreiber keine Mieten mehr ausgezahlt bekommt. Allerdings kann in manchen Fällen nicht ausgeschlossen werden, dass in der Übergangsphase, bis ein neuer Betreiber gefunden ist, Mietzahlungen ausfallen. Eventuell können es ein oder zwei Monate sein. Dauerhafte Ausfälle gibt es keine.

Der Hauptvorteil der vermittelten Pflegeimmobilien ist meist die neue Errichtung des Objektes. Dabei besteht die Möglichkeit, die Region und den Standort nach aktuellen Gesichtspunkten und wichtigen Begebenheiten zu analysieren. Allerdings kann sich der gesamte Planungs- und Bauprozess über 2 bis 3 Jahre vollziehen. An diesen Prozess ist auch die Betreibergesellschaft beteiligt, die im Normalfall die besten Erfahrungen gesammelt hat und sich 20 bis 25 Jahre an diese Region und speziell an den Standort binden möchte.

Bei diesem Planungsprozess werden speziell folgende Gesichtspunkte analysiert:

• lokaler Wettbewerb
• Entwicklung und Anzahl der pflegebedürftigen Personen im Umkreis
• Kaufkraft der pflegebedürftigen Personen

Im Normalfall kennen sowohl die Betreiber als auch die Bauträger die Belange der pflegebedürftigen Personen. Die einen lassen sich lieber an idyllischen, ruhigen Standorten nieder, während andere lieber städtische Einrichtungen bevorzugen.

Viele Immobilien im Pflegebereich sind junge Bestandsobjekte oder Neubauten. Jedes Pflegeheim zum Beispiel, das heute gebaut wird, muss sich nach der sogenannten Heimmindestbauverordnung richten, abgekürzt HeimMindBauV. Denn diese legt die genauen baulichen Standards für die Pflegeimmobilie fest.

Hiermit ist ein sehr geringes Risiko hinsichtlich Zukunftsperspektive der Einrichtungen sowie baulicher Mängel gegeben. Außerdem werden die meisten Pflegeimmobilien nach KfW40-Standard und KfW55-Standard gebaut. Diese Standards zeichnen sich durch spezielle Energieeffizienzen aus. Damit wird der Bau nach den neuesten technischen Anforderungen vorgenommen. Mit diesen KfW-Effizienzhäusen können nicht nur Energiekosten gespart werden, sondern die Bauweise bedeutet Wohnkomfort und Werterhalt. Zugleich kann dabei von attraktiven Förderungen profitiert werden. Je höher der Standard ist, umso höher ist auch die Förderung.

Da die Pachtverträge im Normalfall indexiert sind, wird die Miete des Betreibers in regelmäßigen Abständen angepasst, in Anlehnung an den Mietpreisindex vertraglich alle 5 Jahre. Der Preisindex für die allgemeinen Lebenshaltungskosten ist der gebräuchlichste und wird vom Statistischen Bundesamt mittels eines fiktiv zusammengestellten Warenkorbes ausgerechnet. Damit behalten auch bei einer stark ansteigenden Inflation die Mieteinnahmen den realen Wert nahezu bei.

Ja, eine KfW-Förderung gibt es. Zudem ist die Förderung mit den zinsgünstigen KfW-Krediten seit dem Wegfall der Eigenheimzulage im Jahr 2016 immer wichtiger für Bauherren und Immobilienkäufer geworden. Aktuell sind die Bedingungen für effizientes Bauen und Sanieren von Immobilien sehr günstig. Weitere Informationen können Sie hier nachlesen: https://www.kfw.de/inlandsfoerderung/Privatpersonen/Neubau/Finanzierungsangebote/Energieeffizient-Bauen-(153)/

Als Erwerbsnebenkosten gelten die Kosten für Grundbucheintragung und Notar sowie die Grunderwerbssteuer. Grundbuch- und Notarkosten belaufen sich auf 1,5 bis 2,0 %, während die Grunderwerbssteuer vom jeweiligen Bundesland abhängig ist. Sie liegt demnach je nach dem jeweiligen Bundesland zwischen 3,5 % bis 6,5 %.

Nein, der Kauf ist nicht courtagepflichtig, da der Makler vom Bauträger die Courtage für die Vermittlung eines Pflegeobjektes erhält. Somit sind die Provisionskosten schon im Kaufpreis enthalten. Es fallen nur die herkömmlichen Erwerbsnebenkosten an, wie zum Beispiel Gebühren für den Grundbucheintrag, für den Notar und für die Grunderwerbssteuer.

Für den Erwerber einer Pflegeimmobilie gibt es eigentlich kaum Verwaltungsaufwand. Denn er muss sich weder um Verwaltungsaufgaben, Reparaturen oder Renovierung kümmern, noch um die Vermietung des jeweiligen Pflegeappartements.

Mit dem Kauf einer Pflegeimmobilie können verschiedene Anlageziele abgedeckt werden, ganz besonders eine Kapitalanlage. Denn Kapitalanleger sind mit einer Investition in eine Immobilie im Pflegebereich sehr gut beraten, da diese eine sichere Geldanlage mit einer soliden Rendite ist. Auf dem Kapitalmarkt lassen sich aktuell keine ähnlichen Anlageprodukte mit vergleichbarer Rendite und Sicherheit finden.

Das erworbene Pflegeappartement bei Bedarf selbst zu nutzen, das ist nicht möglich, da der aktuell im Appartement lebende Bewohner umziehen müsste. Jedoch gibt es für den Erwerber der Immobilie bei der jeweiligen Betreibergesellschaft ein sogenanntes Vorbelegungsrecht. Dies gilt meist für alle bestehenden Pflegeeinrichtungen des Betreibers. Dieser Vorteil sollte angesichts des wachsenden sowie des bestehenden Mangels an Pflegeheimplätzen nicht unterschätzt werden.

Wer sich das Recht für die Belegung sichern möchte, sollte schon, bevor er sich für ein Pflegeobjekt entscheidet, die vorhandenen Einrichtungen der Betreibergesellschaft genauer unter die Lupe nehmen. Zum Beispiel gehören die Standorte, die Ausstattung und andere wichtige Kriterien dazu. Dabei sollte auch nicht vergessen werden, dass der Kauf eines Pflegeappartements die beste Alternative zu den Produkten der herkömmlichen Altersvorsorge ist. Denn hierbei lassen sich auch bei einem niedrigen Eigenkapital die aktuell niedrigen Zinsen nutzen, um ein Pflegeappartement zu finanzieren.

Im Jahr werden pro Quadratmeter 2,- € Instandhaltungsrücklagen erhoben. Das ist aus folgenden Gründen verhältnismäßig niedrig: Die Pachtverträge werden mit soliden Betreiber, die mindestens einen 20-Jahres-Pachtvertrag unterschreiben, geschlossen. Diese sind für die meisten Instandhaltungsmaßnahmen verantwortlich. Die Eigentümern dagegeb sind innerhalb der Immobilie nur für die Instandhaltung von „Dach und Fach“ verantwortlich. „Dach und Fach“ bedeuten dabei Dach: Dachkonstruktion mit allen dazugehörenden Klempnerarbeiten, einschließlich der Vor- und Nebendächer. Fach: Tragende Rohbaukonstruktion sowie die Außenseite der gebäudeabschließenden Teile und Schornsteine sowie sämtliche Elektrosteigleitungen vor Verteiler für die Pachtbereiche und Aufzugs-/ Sanitär-/ Heizung-/ Lüftungsinstallationen vor Abgang Fall-/ Steigstrang. Die Höhe der Instandhaltungsrücklage sollte damit ausreichend bemessen sein, da nur die angesprochenen Maßnahmen in Betracht kommen und die Immobilie meist eine neu gebaute Immobilie ist.

Nein, dabei handelt es sich um keine Nettorendite. Diese wird errechnet, indem die Kosten für die Instandhaltung, der Verwaltung sowie für die Anschaffung abgezogen werden. Die zu Beginn ausgewiesene Mietrendite steigt mit wachsender Inflation aufgrund der Indexierung, die im Pachtvertrag vereinbart wurde.

Sollte beim Kauf einer Pflegeimmobilie Fremdkapital beansprucht werden, zum Beispiel, wenn der Preis über ein Darlehen finanziert wird, dann wird die Eigenkapitalrendite dementsprechend höher.

Berechnungsbeispiel: Wird zum Beispiel ein KfW-Darlehen für energieeffizientes Bauen aufgenommen, so liegt der Darlehenszins aktuell für bis zu 50.000 € unter 2 %. Wenn dieses Darlehen für eine Immobilie aufgenommen wird, sprechen Experten von einem sogenannten „Hebel“, da der Darlehensnehmer für die aufgenommenen 50.000 € 5 % Mietrendite erhält, aber nur den aktuellen Zins der KfW bezahlen muss. Damit kann der Erwerber einer Immobilie im Pflegebereich sein Eigenkapital erheblich steigern und die Immobilie wird abermals zur Kapitalanlage.

Beim Immobilienverkauf wird nur der Gewinn besteuert, der bei einem Verkauf erzielt wird. Dabei errechnet sich der Gewinn ganz normal aus der Differenz des Kauf- und Verkaufspreises.

Allerdings ist beim Verkauf auf die Spekulationsfrist zu achten, wenn die Immobilie steuerunschädlich verkauft werden soll. Denn wenn die Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Erwerb verkauft wird, fällt die sogenannte Spekulationssteuer an. Bei einem Verkauf nach diesen 10 Jahren muss keine Spekulationssteuer auf den erzielten Gewinn gezahlt werden.

Ob ein Risiko für die Fertigstellung der Immobilie besteht, das kommt ganz auf den Anbieter an. Während bei einigen Anbietern die Zahlung des Käufers an den Investor erst nach der Fertigstellung und der erfolgreichen Endabnahme gezahlt wird, wird bei anderen Anbietern der Kaufpreis schrittweise während der Bauphase bezahlt. Dabei richtet sich die Zahlung immer nach der Makler- und Bauträgerverordnung, abgekürzt MaBV.

Zahlungsbeispiel für Zahlungen, die nach Baufortschritt getätigt werden:
25 % nach Beginn der Erdarbeiten (30 % minus 5 % Sicherheitseinbehalt), danach erfolgen 66,5 %, wenn die Immobilie bezugsfertig ist. Anschließend wird weiter Zug um Zug gegen Besitzübergabe gezahlt. Zum Schluss erfolgen 3,5 % nach vollständiger Fertigstellung der Pflegeimmobilie.

Ja, das ist möglich und ist vom jeweiligen Objekt abhängig.

Auch wenn der Käufer der Immobilie im Pflegebereich das Inventar mit erwirbt, so ist dennoch der Betreiber des Pflegeheims für den Ersatz verantwortlich.

Nein, eine Grunderwerbsteuer fällt auf das Inventar der Pflegeimmobilie im Normalfall nicht an. Diese Steuer fällt nur in den Fällen an, in denen das Inventar untrennbar mit dem Objekt verbunden ist.

Ja, der Käufer der Immobilie darf seinen Notar selbst auswählen. Dabei ist der Sitz des Notars von dem Standort der Pflegeimmobilie unabhängig. Die Notarsuche über die Bundesnotarkammer ermöglicht die Suche nach einem bestimmten Notar, nach den Notaren an einem bestimmten Ort oder innerhalb eines bestimmten Kammerbezirks und nach Fremdsprachenkenntnissen. Die „Umkreissuche“ nach Notaren in der näheren Umgebung zu einem Ort/Postleitzahl lässt sich dort ebenfalls durchführen.

Aufgrund des demografischen Wandels ist der Pflegemarkt aktuell der letzte konjunkturunabhängige Wachstumsmarkt. Denn die Menschen in Deutschland werden immer älter. Das heißt, die Zahl der Pflegebedürftigen steigt damit in der Regel auch stetig an. Deshalb wird der Bedarf an Pflegeplätzen in den nächsten Jahren weiter ansteigen. Eine Pflegeimmobilie ist und bleibt damit eine attraktive Kapitalanlage.

In der Regel ist es natürlich möglich, eine Pflegeimmobilie durch die jeweilige Hausbank zu finanzieren. Allerdings kann es vorkommen, dass manche Bankmitarbeiter das Prinzip des Wohnungseigentumsgesetzes in Appartements aufgeteilten Pflegeheimen nicht kennen und damit meist von einem Kauf abraten. Hinzu kommt, dass sie gern ihre eigenen Produkte verkaufen möchten. Außerdem kann es vorkommen, dass die Vor-Ort-Besichtigung des Objektes durch die Hausbank erschwert wird, wenn sich die Pflegeimmobilie nicht regional genug zur Hausbank befindet.

Banken, die mit dem Konzept eines Pflegeheimes vertraut sind und in regionaler Nähe zum Objekt angesiedelt sind, finanzieren jedoch fast immer eine Pflegeimmobilie. Denn letztendlich verspricht keine andere Immobilienklasse eine ähnlich langfristige und sichere Wertstabilität.